小米和萬科建的房比北京房價便宜一半，但你知道他們要干嘛嗎？
樂視要造車，小米要建房，你永遠都想象不到互聯網公司的跨界會有多魔幻。
近日，有小米公司內部員工透露，萬科正與小米合作建房，擬對萬科手中的永豐自持地塊進行開發，主要供小米公司的高管和員工購買。
（圖片來自：PanX 泛科技）
盡管雙方目前都還沒有發表正式聲明，但據小米員工向媒體透露的消息，雙方的合作事宜從春節后就開始討論了，3 月上旬正式確認了合作意向。從上個星期開始，公司內部已經開啟了全員自愿認購。
沒有產權、不落戶口？這買的可能是個“假房”
據小米員工介紹，目前這個項目還處于登記階段，共有兩種類型供選擇：
- 普通住宅：以 70-90 平方米的兩居室為主，均價約 5.5 萬元/平方米；
- 疊拼：178 平方米，售價約 950-1000 萬元。
以該項目所在的北京市海淀區永豐產業基地的周邊房價測算，小米與萬科的這個合建項目房價約為市場價格的一半。不過按照合作協議，雖然購房價格打了半折，但購房員工無法獲得房屋的產權和房本，不能落戶北京戶口，也不能在公開市場進行交易。
（圖片來自：雪山貸）
此外，目前公布的價格還只是初期的預算價格，最終價格仍待確定。小米員工表示，萬科方面會與金融機構進行按揭貸款的協調，目前的初步協商的首付比例為 50%。
據悉，在內部認購登記完成后，小米會再根據認購的數量與萬科方面確認合作的范圍和面積。如果認購數量超過萬科所能提供的最大額度，那么將抽簽決定最終的購房資格；如果沒有達到，則可能會縮減雙方的合作面積。
一位小米員工表示：
我原來想認購一套疊拼，但物業費比較貴，而且沒有產權，也不能落戶，就放棄了。
萬科的打算
其實不只小米，萬科這次還同時在與多家企業商討合作，潛在的合作方還有神州數碼等企業。
據悉，萬科將根據合作方的意向認購面積確認具體的合作范圍。在具體的操作上，萬科將和合作企業共同籌集開發和運營資金，合作方可能是一家，也可能是多家。
這種合作開發的方式是萬科為了解決 100% 自持土地盈利問題而想出的應對方法。
為了落實“930”樓市新政，北京市于 2016 年 10 月推出四宗“限房價、競地價”的試點地塊。這其中就包含了萬科拿下的兩塊 100% 自持土地，也包含了即將與小米合作建房的土地。
（萬科永豐地塊南邊道路實景，圖片來自：搜狐焦點）
根據規定，自持土地的持有期限將和土地出讓期限保持一致，地塊上的住宅在 70 年內不允許出售。也就是說，萬科在這兩塊土地上開發的房產在 70 年內只能出租，不能買賣。這就是小米此次參與開發的員工住房無法獲得產權的原因。
這種“70 年持有出租”的方式，按照業界的傳統觀點，很難為房地產商帶來很大的收益，相反，如果經營不善，還可能帶來虧損。
不過萬科想出了“眾籌”這種方式。
根據萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖介紹，萬科為這兩個地塊建立了相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額（可以以一個住房單元或是整棟樓作為最小眾籌份額，但不能以戶為單位分割）。
具體操作上，北京萬科將負責房屋的建設和配套設施引進，合作企業參與早期的眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用；項目完成后，合作企業的員工可以租賃相應的房源，租金由眾籌平臺返還給企業，北京萬科負責為社區提供物業管理和配套經營服務。
（圖片來自：鳳凰網廣州）
但無論對于房地產商還是合作企業而言，100% 自持的住宅用地的開發成本非常高昂。亞豪機構營銷總監郭毅在接受媒體采訪時表示，萬科拿下的這兩個地塊租售比高達 1：500 至 1：650，回收成本的周期在 42-54 年之間，再加上 2-3 年的前期籌備和施工周期，70 年土地使用年限所剩無幾。
萬科曾表示，這個項目將主要面向北京海淀區的高精尖企業打造“共創、共管、共享的高素質社區”，他們在拿到地的第一時間就給位于海淀區的幾個大企業打了電話，“70% 接到電話的企業都表示有興趣參與。”
不過郭毅認為，一般企業給高管提供的住房補貼只是階段性的投入，購買產權房當做員工宿舍也可以實現增值和變現，這種對無產權的租賃房屋的長期投入可能回報率并不高，這些因素也許會影響企業的決策。
小米用房換人？
從目前來看，小米與萬科建房這事還只是邁出了萬里長征第一步，最終有多少人會選擇掏錢付“70 年的租金”認購，還是一個未知數。
對小米來說，前面提到的企業投資收益問題可能不是他們目前考慮的主要因素。能夠在北京這么個寸土寸金的地方為員工提供遠低于市場價的住房，或許是他們為了防止因房價上漲而造成人才流失想出的對策。
要知道，中國大部分互聯網企業都集中在北上廣深這幾個重點城市。在為這些企業提供優惠的政策、人才、地理位置等優勢條件的同時，這些城市也附贈了高昂的房價和生活成本。
（圖片來自：MC 創投夢工場）
說起北京的后廠村路，可能很多北京互聯網界的朋友會特別熟悉。
這條東起西二旗北路與京新高速交叉口、西至永豐路的 4 公里路段，因匯集了百度、新浪、網易、滴滴、聯想等知名互聯網與 IT 公司而出名。而在后廠村路周邊，也以中關村軟件園為中心建了數量眾多的住宅小區，附近大部分企業的員工都居住在此。
（圖片來自：騰訊科技）
人多、車多、道路規劃不健全、開車不守規矩……眾多因素使得后廠村路常年擁堵，尤其是天氣不好的通勤時段。有這么個段子，說在強大的工作熱情驅使下，很多在中關村軟件園上班的員工終于在公司食堂供應午飯的時候及時趕到。
也正因為如此，網上流傳著這么一個說法，北京后廠村路成為了制約中國互聯網未來 20 年發展的最大瓶頸。
現在看來，制約中國互聯網行業未來發展的不只是擁堵，還有對人才來說日益高企的城市生活成本。在“北漂”、“深漂”們因高昂的房價而選擇“逃離北上廣深”時，對企業來說，流失的不只是人才，可能更是企業成長的動力。
（圖片來自：中國青年網）
這也就是為什么現在越來越多的互聯網、高科技企業日益把提升員工福利擺在重要位置的原因。套用葛大爺的話，21 世紀最貴的是什么？人才！
不過比起其他類型的員工福利住房，小米與萬科的這種“長期租賃房”可能定位有點尷尬。畢竟很多人買房不只是為了解決基本的居住問題，還要考慮到下一代的教育、醫療、理財等問題。不能落戶、沒有產權，確實是一個很大的制約因素。
“小米+房地產”的想象空間
不過除了解決員工的住房問題，小米與房地產行業的聯合還有更大的想象空間。
2015 年，小米曾與金地集團開展合作，在后者的杭州金地藝境項目中引入小米智能化家居系統，打造基于智能家居和智能社區的 Life 智能家生態圈。屆時，小米旗下的智能家居產品，如小米電視、小米路由器、小蟻攝像機、門磁、安防、空氣凈化器等設備，都有可能被納入到這個“互聯網+地產”項目中。
早在 2014 年，小米就已經對外公布了自己的智能家庭布局策略。與傳統的更側重于強調家具、家電等物品的“智能家居”不同，小米的“智能家庭”更強調連接人。
（圖片來自：電路圖分享）
如今，小米的智能家庭設備已經逐漸形成了自己的生態鏈，并且開始進一步融入人們的日常生活。除了最基本的電視、路由器之外，米家掃地機器人、助力車、智能電水壺等智能設備，也都已經成為“小米之家”的重要組成部分。
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當小米的線上銷售逐漸遭遇瓶頸、雷軍要力推線下渠道“小米之家”時，小米生態鏈中的智能家居設備為小米開拓了一片新的想象域。在蘋果的 Homekit 智能家居平臺謹慎而克制地試探市場時，小米生態鏈的聯合作戰以及一直引以為傲的性價比優勢，也許能在還未成為紅海的智能家居領域為其贏得一席之地。
（圖片來自：MIUI）
而與房地產行業的聯合，也為小米智能家居的渠道拓展開辟了新路。畢竟比起“單打獨斗”，緊抱大腿的規模效益還是要好得多。
這么看來，無論是建房還是推廣設備，小米+房地產，其實也沒有想象中那么遙遠。
來自: ifanr 愛范兒